【マンション市場】「第二の大井町」はどこか？ 都心周辺ポテンシャルエリアを探る マンションリサーチ株式会社のプレスリリース
大井町駅周辺では、近年大規模再開発が相次ぎ、その象徴ともいえる大井町トラックスのグランドオープンによって街全体が大きな盛り上がりを見せています。 もともと交通利便性に優れたエリアとして評価されていた大井町ですが、再開発による商業機能・居住機能の強化が進んだことで、街としての魅力が一段階引き上げられました。
中古マンション市場においても、大井町は近年大きく価格が上昇した代表的なエリアとして知られています。 一方で、不動産マーケットにおいて重要なのは「次にどこが大井町のような値動きを見せるのか」という視点です。 すでに価格が大きく上昇したエリアを追いかけるだけではなく、同様の構造的条件を持つエリアを分析することで、今後高いポテンシャルを持つ地域を見極めることができます。 そこで今回は、大井町の価格上昇要因を掘り下げながら、「第二の大井町」となり得るエリアについて考察していきます。
まず、大井町駅周辺の中古マンション価格動向を見てみます。2001年以降築の中古マンション坪単価推移を見ると、都心五区と比較した場合、絶対的な坪単価水準では依然として大井町の方が低い水準にあります。 しかし注目すべきは、その価格上昇のカーブです。 特に2024年から2025年にかけては、都心五区に近いレベルの急激な価格上昇を見せており、都心準拠型の価格形成が進んでいることが分かります。 これは単なる局地的な人気化ではなく、「都心価格高騰の波及」が発生していることを示しています。
近年の東京都心部では、新築・中古ともに価格上昇が著しく、特に一次取得層や実需層にとっては都心五区での購入ハードルが大きく上昇しました。 その結果、都心へのアクセス性が高く、かつ相対的に価格が抑えられていた準都心エリアへ需要が流入したと考えられます。 大井町はまさにその代表例と言えるでしょう。 加えて、大井町では2018年から2019年にかけて大規模マンション供給が集中しました。
年度ごとの新築竣工数および平均新築戸数を見ると、この時期には平均戸数の多い大型マンションが複数供給されており、街全体として住宅供給の厚みが増したことが分かります。 一般的に、大規模マンション開発は単に住宅供給を増やすだけではありません。 一定以上の戸数を持つタワーマンションや大規模レジデンスが供給されることで、街のイメージそのものが変化します。 店舗構成や生活導線も変わり、居住人口増加によって商業集積も進みます。
さらに、一定所得以上の住民流入によってエリアブランドが形成され、中古市場においても価格押し上げ効果が発生しやすくなります。 大井町の場合も、大規模開発による街力向上と、都心価格高騰による代替需要、さらにJR京浜東北線・りんかい線・東急大井町線を利用できる交通利便性が相乗効果を生み、価格上昇につながったと考えられます。 特に品川・大崎・東京方面へのアクセス性は、オフィス回帰の流れとも親和性が高く、共働き世帯を中心に強い需要を集めました。
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